Ένα ακίνητο μπορεί να είναι εξαιρετική κατοικία, μια άνετη φοιτητική γκαρσονιέρα ή μια αποδοτική επενδυτική επιλογή. Μέχρι να υπογραφεί όμως το συμβόλαιο, χρειάζεται σωστή προετοιμασία. Η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου δεν τελειώνει με τη συμφωνία στην τιμή: περιλαμβάνει ελέγχους, δικαιολογητικά, φορολογικές ενέργειες και την τελική καταχώριση της πράξης.
Για αγορές στις Σέρρες, στη Θεσσαλονίκη ή σε οποιαδήποτε άλλη περιοχή, ο χρόνος ολοκλήρωσης εξαρτάται κυρίως από το πόσο έτοιμος είναι ο φάκελος του ακινήτου. Ένα καθαρό, σωστά δηλωμένο διαμέρισμα προχωρά πολύ διαφορετικά από ένα ακίνητο με εκκρεμότητες σε τίτλους, πολεοδομικά στοιχεία ή φορολογικές δηλώσεις.
Η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου ξεκινά πριν από την προκαταβολή
Η αρχική συμφωνία μεταξύ αγοραστή και πωλητή πρέπει να στηρίζεται σε πραγματικά δεδομένα. Δεν αρκεί να συμφωνηθεί ένα ποσό ή μια ημερομηνία παράδοσης. Πριν δοθεί προκαταβολή, ο αγοραστής χρειάζεται να γνωρίζει ακριβώς ποιο ακίνητο αγοράζει, με ποια επιφάνεια, ποια χρήση, ποια αποθήκη ή θέση στάθμευσης και με ποιους τυχόν περιορισμούς.
Στην πράξη, ελέγχονται η διεύθυνση, ο όροφος, τα τετραγωνικά μέτρα, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, οι βοηθητικοί χώροι και τα στοιχεία που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Αν πρόκειται για επενδυτικό διαμέρισμα, έχει αξία να συμφωνηθεί επίσης αν μεταβιβάζεται ελεύθερο, μισθωμένο ή επιπλωμένο. Αυτές οι λεπτομέρειες επηρεάζουν την απόδοση, την παράδοση και την τελική αποτίμηση της αγοράς.
Η προκαταβολή είναι συνηθισμένη πρακτική, αλλά χρειάζεται προσοχή. Οι όροι της πρέπει να είναι σαφείς: ποσό, προθεσμία υπογραφής, τι συμβαίνει αν προκύψει ουσιαστικό νομικό ή τεχνικό πρόβλημα και με ποιον τρόπο αποδεικνύεται η καταβολή. Η γραπτή συμφωνία προστατεύει και τις δύο πλευρές, ιδιαίτερα όταν μεσολαβεί χρόνος για τη συγκέντρωση εγγράφων ή την έγκριση στεγαστικού δανείου.
Νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου
Ο νομικός έλεγχος πραγματοποιείται από δικηγόρο και αφορά τους τίτλους κτήσης του πωλητή, τις μεταγραφές, τις υποθήκες, τις προσημειώσεις, τις κατασχέσεις, τις διεκδικήσεις και κάθε βάρος που μπορεί να επηρεάσει την κυριότητα. Ιδιαίτερη σημασία έχει να επιβεβαιωθεί ότι ο πωλητής έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει το ακίνητο και ότι τα στοιχεία του τίτλου συμφωνούν με όσα πωλούνται.
Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό είναι εξίσου ουσιαστικός. Ο μηχανικός ελέγχει αν η πραγματική εικόνα του ακινήτου συμφωνεί με τις εγκεκριμένες άδειες και τα σχέδια. Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, αλλαγές στη διαρρύθμιση, διαφορετικές επιφάνειες ή αυθαίρετες κατασκευές δεν σημαίνουν πάντα ότι η μεταβίβαση δεν μπορεί να γίνει. Μπορεί όμως να απαιτούν τακτοποίηση, διορθώσεις ή πρόσθετο χρόνο.
Για ένα μικρό διαμέρισμα κοντά στο κέντρο των Σερρών, ο έλεγχος μπορεί να μοιάζει απλός. Παρ’ όλα αυτά, ακόμη και σε μια γκαρσονιέρα πρέπει να εξεταστούν σωστά ο κύριος χώρος, η αποθήκη, το πατάρι, οι κοινόχρηστοι χώροι και τα τετραγωνικά που έχουν δηλωθεί. Στα οικόπεδα και στα αγροτεμάχια, ο έλεγχος ορίων, πρόσβασης, χρήσεων γης και κτηματολογικών στοιχείων είναι ακόμη πιο κρίσιμος.
Τα βασικά δικαιολογητικά του πωλητή
Ο συμβολαιογράφος συντονίζει τον φάκελο της μεταβίβασης και ζητά τα έγγραφα που απαιτούνται ανά περίπτωση. Ο ακριβής κατάλογος μεταβάλλεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τον τρόπο κτήσης και την ισχύουσα νομοθεσία. Συνήθως, ο πωλητής χρειάζεται τίτλο κτήσης, στοιχεία ταυτότητας και ΑΦΜ, καθώς και πιστοποιητικά που αποδεικνύουν τη φορολογική και δημοτική εικόνα του ακινήτου.
Στον φάκελο μπορεί να περιλαμβάνονται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η βεβαίωση μηχανικού, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου όπου απαιτείται, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης στις περιπτώσεις που προβλέπεται, καθώς και βεβαιώσεις από τον δήμο για δημοτικά τέλη και ΤΑΠ. Αν υπάρχουν οφειλές ή παλαιές ασυμφωνίες, αυτές πρέπει να αντιμετωπιστούν εγκαίρως και όχι λίγες ημέρες πριν από το συμβόλαιο.
Εφόσον το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά, ενδέχεται να χρειαστούν επιπλέον έγγραφα. Το ίδιο ισχύει όταν υπάρχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες, επικαρπωτής και ψιλός κύριος ή πληρεξούσιος που υπογράφει για λογαριασμό ενός μέρους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η έγκαιρη οργάνωση κάνει τη διαφορά.
Τι χρειάζεται να έχει έτοιμο ο αγοραστής
Ο αγοραστής χρειάζεται έγκυρα στοιχεία ταυτοποίησης, ΑΦΜ και φορολογική εικόνα που επιτρέπει την αγορά. Αν η αγορά χρηματοδοτείται με δάνειο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η τράπεζα έχει τη δική της διαδικασία ελέγχου, εκτίμησης και έγκρισης. Η τραπεζική έγκριση δεν υποκαθιστά τον νομικό ή τεχνικό έλεγχο του αγοραστή.
Πριν από την υπογραφή, υποβάλλεται η δήλωση φόρου μεταβίβασης μέσω της προβλεπόμενης ψηφιακής διαδικασίας και καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί, εκτός αν ισχύει ειδική απαλλαγή. Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας, για παράδειγμα, δεν είναι αυτόματη. Εξαρτάται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις για τον αγοραστή, την οικογενειακή του κατάσταση, το ακίνητο και την κάλυψη στεγαστικών αναγκών.
Ο αγοραστής πρέπει επίσης να υπολογίσει το συνολικό κόστος και όχι μόνο την τιμή πώλησης. Εκτός από τον φόρο μεταβίβασης, υπάρχουν συμβολαιογραφικά έξοδα, έξοδα καταχώρισης στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο, αμοιβές για τους αναγκαίους ελέγχους και, όπου υπάρχει, η μεσιτική αμοιβή. Το τελικό ποσό διαμορφώνεται ανά υπόθεση, επομένως η αναλυτική εκτίμηση πριν από τη δέσμευση αποφεύγει δυσάρεστες εκπλήξεις.
Συμβόλαιο, πληρωμή και παράδοση
Όταν ο φάκελος είναι πλήρης και έχουν ολοκληρωθεί οι αναγκαίες δηλώσεις και πληρωμές, ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο. Πριν από την υπογραφή, αγοραστής και πωλητής χρειάζεται να το διαβάσουν προσεκτικά. Η περιγραφή του ακινήτου, το τίμημα, ο τρόπος εξόφλησης, τα παραρτήματα, οι χώροι που περιλαμβάνονται και η ημερομηνία παράδοσης πρέπει να αντανακλούν όσα έχουν συμφωνηθεί.
Η πληρωμή του τιμήματος γίνεται με τρόπο που αφήνει καθαρό αποδεικτικό ίχνος, σύμφωνα με όσα προβλέπονται για τη συναλλαγή. Εάν υπάρχει δάνειο, η εκταμίευση συνδέεται συνήθως με τους όρους της τράπεζας και μπορεί να απαιτεί συγκεκριμένο προγραμματισμό. Σε ακίνητα με ενοικιαστή, πρέπει να ξεκαθαριστούν η παράδοση των μισθωτικών στοιχείων, τυχόν εγγυήσεις και η ενημέρωση για την αλλαγή ιδιοκτησίας.
Η παράδοση κλειδιών καλό είναι να συνδέεται με πρακτική συμφωνία για μετρήσεις ρεύματος και νερού, κοινόχρηστα, εξοπλισμό που παραμένει στο ακίνητο και τυχόν εργασίες που έχουν αναληφθεί. Σε μια επιπλωμένη φοιτητική κατοικία ή σε ένα ανακαινισμένο επενδυτικό διαμέρισμα, μια λεπτομερής καταγραφή επίπλων και συσκευών είναι ιδιαίτερα χρήσιμη.
Η καταχώριση ολοκληρώνει τη μεταβίβαση
Μετά την υπογραφή, το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο, ανάλογα με την περιοχή και το ισχύον σύστημα. Η καταχώριση είναι το βήμα που ολοκληρώνει την εμπράγματη μεταβολή και δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μια τυπική εκκρεμότητα.
Ο νέος ιδιοκτήτης χρειάζεται στη συνέχεια να φροντίσει για τις σχετικές δηλώσεις στην περιουσιακή του κατάσταση και για τις αλλαγές σε παροχές, διαχείριση πολυκατοικίας και ασφάλιση ακινήτου, όπου χρειάζεται. Αν σκοπεύει να το αξιοποιήσει με μίσθωση, ακολουθούν οι ενέργειες για τη σωστή έναρξη της μίσθωσης και την προετοιμασία του χώρου για τον επόμενο ένοικο.
Η Μπιτζίδης μπορεί να υποστηρίξει τη διαδρομή από την επιλογή του σωστού ακινήτου έως τον συντονισμό των επόμενων κινήσεων με τους κατάλληλους επαγγελματίες. Η καλύτερη αγορά δεν είναι μόνο αυτή που έχει καλή τιμή. Είναι εκείνη που φτάνει στο συμβόλαιο με καθαρό φάκελο, σαφείς όρους και την ασφάλεια ότι το ακίνητο που επιλέξατε είναι πραγματικά αυτό που χρειάζεστε.
